סוד ההשקעה בנכס המוצלח 

מאת: רואי קלנר, בעלים-שותף בחברת Kellner Investments

השקעה מוצלחת בנדל"ן דומה להצלחה בכל השקעה שהיא: בכדי שתצליח דרוש תכנון קפדני מראש והבנה של הסביבה העסקית. למשקיע החובבן הפועל על-פי טעם אישי, מתוך "הידלקות" על הרעיון, האזור או הנכס, מתוך קניה אימפולסיבית או קניה שנדחקו אליה, המתכון לכישלון הוא כמעט בטוח.

כידוע, אין השקעה "בטוחה", אולם בין אם ההשקעה בנדל"ן נעשית בארץ או בחו"ל ניתן למזער את הסיכון ולהגדיל את הסיכויים להצלחה באופן משמעותי באמצעות הבנה וידע. ראשית, יש להסתכל על גורמי המאקרו והמיקרו בסביבה העסקית– כלומר, על נתוני הכלכלה הגלובאליים באזור המבוקש ובכל הרזולוציות.

 לדוגמא, משקיע חושב להשקיע ברחוב X בתל אביב. עליו להסתכל על התמונה הכוללת ולהבין אותה לעומק; כלומר, את שוק הנדל"ן הישראלי והגורמים שיכולים להשפיע עליו, לאחר מכן יש לרדת לרזולוציה של רמת העיר תל אביב וכן לאזורים השונים בה. לכל ארץ, עיר ואזור בעיר יש פוטנציאל שונה ויש לבחון אותו בנפרד וביחס לסביבה בה הוא נמצא. לבסוף, יש להבין מה הם המיקומים האידיאליים באותו אזור, המחירים הנהוגים, השכירויות והגורמים המשפיעים על הפוטנציאל העתידי של הנכס.

 מלבד ההבנה של השוק בו מתבצעת ההשקעה המשקיע המצליח שואף למזער את הסיכון ולמקסם את הרווח מההשקעה ומבצע תכנון קפדני במספר מישורים ומתכנן אסטרטגיית יציאה בעת הקנייה – ולא כמו רוב המשקיעים החובבנים שמתכננים את יציאתם כאשר הם כבר בתוך העסקה.

 ישנם מספר גורמים שיש להתחשב בהם בעת ניתוח עסקאות שאנחנו כמשקיעים תמיד מאמצים ומיישמים בכל השקעותינו:

 מיקום, מיקום, מיקום – אבל גם צריך לדעת מתי

לבחירת המיקום ערך עצום בהשקעות נדל"ן. הן בפרספקטיבה כוללת ורחבה והן בהסתכלות פרטנית על מיקום הנכס בתוך השכונה או הבניין. ככל שמדובר בנכסים למגורים חשוב במיוחד לבדוק אם הנכס ממוקם בשכונה טובה ובטוחה, בקרבת מקומות תעסוקה, מרכזי קניות, בתי ספר טובים ואזור שבאופן כללי יש לו אופק לצמיחה.

ברמה היותר פרטנית יש לבדוק את מיקומו של הנכס בתוך השכונה עצמה או הבניין עצמו; אם הוא ממוקם הרחק ממקורות רעש, זיהום או סכנה, כגון כביש ראשי, פסי רכבת, חוות חשמל, אתרי בנייה. כמו כן יש להתחשב בעדיפות הנכס לעומת נכסים אחרים באזור. למשל, דירה הפונה לים, לפארק, או לאזור פתוח אחר, או בית פרטי שנמצא על פינת רחוב, או על מגרש גדול. כל אלה פרמטרים שמשקיעים מנוסים יודעים לחפש ולדרג כדי לקבוע את מידת כדאיות ההשקעה בנכס.

ישנם אזורים פחות אטרקטיביים להשקעה וישנם כאלה שיותר. ניו-יורק, לונדון, פריס –  סביר להניח שתמיד תהינה ערים מבוקשות, ולכן השקעות אלה תהיינה ספקולטיביות ותזרים המזומנים שלהן יהיה נמוך יחסית. אולם מיקום טוב אינו בהכרח שווה להשקעה טובה, השאלה היא לא רק איפה להשקיע, אלא גם האם יש לאזור פוטנציאל מבחינת צמיחה, כלכלה, והשבחה של הנכסים.

תזמון נכון של ההשקעה הינו מרכיב מרכזי נוסף בתהליך קבלת ההחלטה על רכישת נכס. הניתוח הטוב ביותר של הנתונים, יחד עם חקירה מעמיקה של האזור יוסיפו לתמונתו של המשקיע הנבון גם מימד של זמן. משקיעים חובבנים שבדקו באופן שטחי וחשבו שמיקומו של נכס באזור מסוים בארה"ב או באירופה היה טוב בשנת 2006 כנראה מצאו את עצמם בהפסדים בשנת 2008. זה לא שהם לא היו במקום הנכון, הם פשוט לא היו בזמן הנכון! מצד שני, המשקיעים הנבונים המתינו עד שמחירי הנדל"ן בדיוק באותם אזורים יירדו והיום הם בדעה שהאזורים האלה הם אזורים טובים להשקעה. לסיכום, מיקום הנכס הוא לא כל הסיפור, צריך להבין מתי להיכנס להשקיע באזור.

יסודות כלכליים

באופן פשטני, כשיש לאנשים מקום עבודה יש להם כסף. כשיש להם כסף הם יכולים לקנות או לשכור בתים או דירות. ככל שנוצרים יותר מקומות עבודה יש יותר ביקוש לעובדים ויותר אנשים מגיעים לאזור ומאכלסים אותו. ככל שאזור יותר מאוכלס יש לספק לאנשים שירותים שונים כגון סופר-מרקטים, בתי ספר, חנויות, וכו', דבר היוצר יותר מקומות עבודה. כך נבנית כלכלה מקומית וככל שהיא ממשיכה להתפתח כך עולה הביקוש בה לנדל"ן – למגורים וגם למסחרי – ולכן מחירו עולה.

לעומת זאת, אם מקומות העבודה מתמעטים, ישנה הגירה שלילית ואין צמיחה, אין כל כך ביקוש לבתים, לדירות ולמבנים מסחריים. במצב כזה, ערכו של הנדל"ן יורד.

במצב הראשון, של צמיחה ויצירת מקומות עבודה, הנדל"ן אמור לעלות בערכו. אולם כשיש עיוות במגמת מחירי הנדל"ן לעומת המגמה הצפויה ישנה אינדיקציה להזדמנות נדל"נית ויש לבחון את שאר הגורמים כדי לשלול גורמים אחרים היכולים להשפיע באופן שלילי על מחירי הנדל"ן כגון שפע של נדל"ן, פשיעה, שינויים רגולטוריים וכו'. בד"כ יצירת מקומות עבודה איכותיים לא תביא לירידת ערך נדל"ני אלא להפך.

במצב השני, בו המגמה הכלכלית בירידה וישנו עיוות במגמת מחירי הנדל"ן (כלומר, אין הצדקה כלכלית לעליית ערך הנדל"ן) ישנו חשש לבועת נדל"ן מתפתחת ומצב כזה אינו מהווה סביבה רצויה להשקעה.  דוגמא טובה היא אזורים בישראל כמו נתיבות ודימונה, בהן לא הייתה צמיחה כלכלית אולם מחירי הנדל"ן עלו ללא הצדקה כלכלית.

אי-ספקולציה

חוק יסוד ההשקעה שלי הוא "אל תפסיד כסף". אפשר להשתמש בכסף לדברים אחרים אז חבל להפסיד אותו בהשקעות. איך עושים את זה? קודם כל מגדילים את הוודאות. ספקולציה היא ההפך מוודאות. משקיע ספקולטיבי משקיע היום בתקווה שערכו של הנכס יעלה וכשהוא יממש (ימכור) אותו הוא ירוויח מעליית ערך זו.

המשקיע המצליח אינו ספקולטיבי; אצלו עליית ערך היא בונוס ולא הכרח.

לדוגמא, דירה שמחירה 1.2 מיליון ש"ח מושכרת ב-3,000 ש"ח לחודש. שכירות זו משקפת תשואה של 3% בשנה – בטח לא משהו שעליו כדאי לרוץ ולספר לחבר'ה. משקיע המחליט לקנות דירה כזו מקווה שמחירה יעלה בעתיד וזהו הדבר היחיד עליו הוא יכול להסתמך. זהו משקיע ספקולטיבי.

לעומת זאת, בית צמוד-קרקע שמחירו 100,000$ המושכר ב-1,000$ לחודש משקף תשואה של 12% בשנה. משקיע שקונה נכס כזה גם מקווה שערכו של הנכס יעלה, אולם עד שערכו יעלה הוא יוכל להנות מתזרים חודשי נאה. אם ערכו של הנכס יעלה, זהו בונוס. זהו אינו משקיע ספקולטיבי אלא משקיע תזרימי.

המשקיע המצליח הוא שניהם: ספקולטיבי ותזרימי.

תזרים חיובי

אם ב-תזרים עסקינן, אז כדאי שה-תזרים יהיה חיובי. כלומר, רצוי לא להשקיע בנכס שמצריך השקעה שוטפת בתחזוקתו. נכס אמור להניב רווח ולא "לאכול כסף". נכס המצריך השקעה שוטפת יהיה לעול על המשקיע ובמקרים מאד נדירים יצדיק את החזקתו. המשקיע המצליח נוטה להתרחק כמה שאפשר מ"השקעות" כאלו ותמיד דואג לכך שהשקעותיו יניבו לו תזרים חיובי.

ישנן חברות המציעות לרכוש מהן נכסים שמחירן מאד נמוך בכל מיני מקומות בעולם. לדוגמא, חברה המציעה נכס ב-40,000$ במישיגן, ארה"ב ומספרת על שכירות פוטנציאלית של 500$ (משקף תשואה של 15%). נשמע פנטסטי עד שנכנסים לפרטים ולומדים שמדובר בנכס משנות ה-50 שאמנם שופץ אבל רק קוסמטית. אמנם הנכס נמצא באזור יחסית סביר אבל המחירים באזור במגמת ירידה. מתוך ה-500$ ולאחר ההוצאות יש לקחת בחשבון תיקונים שוטפים, כך שאחרי הכל במקרה הטוב נשארים עם תשואה בינונית ולעיתים התחזוקה והתיקונים מכניסים את המשקיע לתזרים שלילי. גם דירות בניו-יורק שהן מאד יקרות ומניבות 3% במקרה הכי טוב, לעיתים קרובות מניבות תזרים שלילי הדורש הוצאה נוספת בכל חודש. ההבדל בין שני הנכסים – האחד, בדטרויט והשני בניו-יורק – הוא שלנכס בניו-יורק ישנם סיכויים טובים יותר לעלות בערך שלו ואולי להצדיק את התזרים השלילי, אבל שתי השקעות אלה הן מאד ספקולטיביות.

מינוף

היתרון הגדול בנדל"ן לעומת מכשירי ההשקעה השונים הוא המינוף. מינוף הוא לא יותר מאשר הלוואה הניתנת למשקיע לטובת קניית הנכס והחזקתו. המינוף עוזר להנות מעליות ערך תמורת מעט יותר השקעה ולמעשה לאפשר לו להכפיל את רווחיו.

לדוגמא, ניקח שני משקיעים: משקיע א' קונה במזומן ומשקיע ב' קונה באמצעות הלוואה (או, "במינוף"). בדוגמא זו נתעלם מהתזרים השוטף המתקבל מהשכרה.

שני המשקיעים קונים נכס ב-1 מיליון ש"ח כל אחד. משקיע א' צריך להשקיע את כל הסכום – כלומר, 1מיליון ש"ח. משקיע ב' צריך להשקיע כ-400,000 ש"ח בעסקה ואת שאר הכסף הדרוש לקנייה  - קרי, 600,000 ש"ח לקבל כהלוואה מהבנק.

אם נניח שהנכס יעלה בערכו ב-20% ויימכר ב-1.2 מיליון ש"ח הרי ששני המשקיעים יקבלו לידיהם 200,000 ש"ח כל אחד. אולם משקיע א' יקבל 20% על ההשקעה שלו (200 אלף מתוך 1 מליון שהשקיע) ומשקיע ב' יקבל 50% על ההשקעה שלו (200 אלף מתוך 400 אלף שהשקיע) – כלומר פי 2 וחצי ממשקיע א' שלא מינף את כספו.

המשמעות הגדולה בכל זה היא שאם למשקיע א' ולמשקיע ב' היה סכום זהה של 1 מיליון ש"ח בהתחלה כדי להשקיע, הרי שמשקיע ב' שלקח הלוואה היה יכול לקנות פי 2 וחצי יותר נכסים ממשקיע א' (שלא מינף את כספו) ולהרוויח הרבה יותר ממנו.

*"אין ארוחות חינם" (מחיר הוגן)

השקעה בנדל"ן היא עסק רציני ומשקיע מצליח מבין שכדי להצליח הוא צריך אנשי מקצוע במגוון תחומים. בין אם הם יועצים, מתווכים, אנשי שיפוץ, עו"ד, רו"ח וכו' שירותיהם של אנשי מקצוע אלה עולים כסף. כל השקעה מוצלחת טומנת בחובה הוצאות נוספות ליועצים. הוצאות אלו נראות למשקיעים חובבנים או מתחילים כהוצאות מיותרות אותן ניתן לחסוך, אולם משקיעים מצליחים מבינים את חשיבותו וכדאיותו של ייעוץ טוב. ברוב המקרים ייעוץ טוב – על אף שעולה כסף – יכול לחסוך סכומים לא מבוטלים בהמשך. משקיעים מצליחים אף שמחים לשלם ליועציהם ואנשי המקצוע שלהם ורואים בהם כחלק אינטגרלי מתהליך ההשקעה וככאלה השומרים על האינטרסים שלהם תמורת מחיר נמוך יחסית.

תשלום ליועץ או איש מקצוע טוב הוא כדאי ואף רצוי כדי לקיים את חוק יסוד ההשקעות עליו סיפרתי קודם לכן. משקיעים מתחילים שבדרך כלל חושבים שייעשו הכל לבדם ויצליחו לחסוך את כספם בכך שלא ישתמשו באנשי מקצוע, אינם מבינים את המחיר הסמוי אותו הם משלמים בפועל ואת מידת הסיכון הגדולה אותה הם לוקחים על עצמם. בקיצור, אין ארוחות חינם ובהשקעות בסכומים לא מבוטלים כדאי להעזר באנשי מקצוע ואף לשלם להם מחיר הוגן על שירותיהם.

המאמר נכתב בידי מאת: רואי קלנר, בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל  http://kellnerinvestments.com/il/